“小而美”的长租公寓能否活下来？

　　在“所有权”与“运营权”的关系中，由于我国租赁市场不是非常发达，对规范“所有权”与“运营权”之间的边界、约束各自行为的法律法规不够完善，大房东往往是强势一方。一位不愿具名的公寓运营商告诉《中国经济周刊》记者，大房东在与运营者关系上的强势是多方面的，比如违约成本不高、随意修改合同以及不遵守规则地断水断电等。

　　思源地产副总经理、首席分析师郭毅对《中国经济周刊》记者分析说，由于“二房东”模式没有所有权，一旦市场发生不可预期的变化，比如地价房价快速上扬，成本将很难控制。此外，如果“二房东”运营得好，“大房东”看了“眼红”，也可能以提高租金的方式挤压运营商的利润空间。

　　值得注意的是，一些“二房东”在对他们不利的市场格局中，随着自身运营权业务的规模扩大，也开始了对地产的布局，并变身为“大房东”。以连锁快餐品牌麦当劳为例，其地产业务的利润甚至已经超过了主营业务。麦当劳2016年的财报显示，其地产出租一项的利润就已经达到全财年利润的50%。

　　为了成为“大房东”，自持物业成为可行性较高的路径之一。但“二房东”要想自持物业并不容易。

　　2017年初，魔方与中航信托成立蓝山资产，聚焦于北上广深等一线城市存量资产的收购、开发和管理，由“轻资产”模式转向“重资产”模式。“我们的兄弟公司一旦物色到好物业，会交给我们来运营和管理，但魔方公寓的核心能力并不在这里，和大型开发商抢地块，实在不是我们可以做得到的。”金喆说。

　　自如同样没有当“大房东”的打算。“我们的核心能力还是在运营，持有物业对我们来说成本太高了，也不利于完成当前迅速扩大规模的任务。”一位不愿具名的自如内部人士告诉《中国经济周刊》记者。

　　幸福居创始人王虎则对中小规模企业到期离场已做好心理准备。“我们借贷资金的年利率超过30%，而巨头企业的年利率只有百分之十几，他们对外发债的利率更是只有个位数。”他说，巨头们更低的资金成本确保了他们可以将收回成本的时间推迟到3年甚至四五年后，而幸福居这样规模的企业必须在3年甚至两年内收回成本，才能保证稳定的现金流，这对中小规模企业来说是很大的问题。“由于我们在成都布局得早，早期房源我们付出的成本很低，可一旦这些房源租期结束，自如在大部分房源中都能以高于我们500元甚至1000元的价格拿房，会对我们形成巨大的优势，那时候我们就该离场了。”而对于自持物业，王虎的回答很干脆不可能。“我们与合伙人也考虑过这个问题，但对于我们这样只有几千间规模的运营商来说，要想自持很难。”

　　“小而美”企业在夹缝中求存活

　　互联网行业习惯性的“只有第一名才能活下来”的口号是否也会出现在长租公寓中?

　　曾有人指出，互联网几乎为零的边际成本可使其线上业务迅速扩张，只有规模最大者才能最终取胜。但需要线下广泛布局的业务则不然，因为其需要十分本地化的专业服务，可以各自“占山为王”，不利于一家独大的格局形成。在共享单车行业中，有人依照这个理论认为线下端的“去中心化”会抵消线上端“中心化”的趋势，然而，通过激烈竞争，最终只有ofo和摩拜单车两者大规模地生存下来，而网络节点数不够多(即运营规模不够大)的企业，即便产品质量更好，也未能存活。

　　其实，多数公寓运营商无论从宣传还是实操角度，都在凸显自身的“互联网基因”，以流量经营的模式试图将一个稳定的人群保留在其服务的场景中，使其在体系内发生重复消费，并试图开发其在社交、搬家、维修等其他方面的新需求，以拓展增值服务。比如，一些租赁巨头的房客既能在线下看房，也能在线上全面了解房源，之后通过电子密码门禁，就可以直接拎包入住，不用再经过传统的中介服务人员。而在接收房源一端，电子化量房、以智能的方式推算出房屋市场价，已是常见的信息化手段。

　　长租公寓是否会追随这一“剩者为王”的原则，“小而美”能否留下?自如CEO熊林认为，长租公寓在单体城市运营规模不小于20万间，整体规模不小于百万间，才算是过了“规模关”，在这一过程中，前期的IT系统投入显得十分重要，是支撑规模迅速扩大的基础，对小规模企业而言压力很大。

　　王虎则希望幸福居和Funx继续以“小而美”的方式顽强生存下去。“我看到一些只有2万+或者3万+规模的本地企业目前活得都还不错，也都实现了盈利。Funx专注于同性恋群体，这个小众市场暂时还没被巨头看上眼，在巨头都在大规模进行标准化和大众化房屋的布局之时，我们有很长一段时间可以利用。”他说，根据他的观察，目前所谓白领公寓、青年公寓和精英公寓3个条线，更多的是为了给投资方“讲故事”，其实同质化情况非常严重，“未来我们的生存之本就是‘有特色’，趁着巨头还无暇顾及小众市场时占得一些先机。”

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