法律解答：外村购买本村宅基地是否有效

　　最近几年，这样的纠纷比较常见，一般是农村村民将自家房屋卖给外来人员或城市居民，后来由于种种原因，房屋被拆迁或者出现巨大的升值空间，造成房屋现有价值远远高于当时卖出时的价格，面对巨大的经济利益，卖房人眼红了，便以当时签订的房屋买卖合同无效为由，要求购房者返还房屋或者再出一笔钱，如遇拆迁还要求退还拆迁费，购买房屋的人当然不会同意这样的要求，所以双方发生争执，后上诉至法院；法院会如何审理呢？咱先举个例子说明一下：

　　案情简介：2005年8月，某村村民杨某因急需用钱将自己宅基地上的房屋5间以8万块钱的价格卖给了邻村村民刘某，双方经过本村村委会同意后，签订房屋买卖协议，村委会还在房屋买卖协议盖上了本村村委会的公章；刘某将钱交给杨某后，刘某全家就搬入原杨某的房屋内居住，居住期间又在院子里新建了三间新房。

　　2010年5月，该村整体拆迁，原杨某的房子也在拆迁范围之内，随后刘某于拆迁工作办公室签订了货币补偿协议，协议约定：“该房区位补偿总价为30万元，被拆迁房屋重置成交价及附属物价值为15万元，拆迁补助费20万元，以上共计65万元，”签订完成后十天左右，原杨某房屋被拆除，刘某领取了拆迁款项共计65万元；杨某得知后求刘某补偿自己30万元，刘某拒绝补偿，双方因此发生争执；随后杨某以刘某不是本村村民，其获得拆迁款违反了我国关于农村宅基地的相关法律，将刘某上诉至法院，请求确认房屋买卖协议无效，要求刘某赔偿损失20万元。

　　被告刘某辩称：“其与杨某签订的房屋买卖合同是双方都同意的情况下签订的，并且还经过了该村村委会的同意，应属有效，”该村委会对其所有的集体土地享有处分权，其在合同上盖章的行为，表示认可我们双方的房屋买卖行为；虽然我不是该村村民，我是与该村相邻村的村民，属于同一乡镇农民户口，相关法律未禁止农村宅基地在村民之间流转，还有就是购买房屋后，我们全家一直在该村居住，是该村的常住村民；房屋拆迁时，拆迁办也认可了我们是被拆人的身份，与我们签订了协议，拆迁款都应当归我所有，故要求法院驳回杨某的诉讼请求；

　　经法院审理后，依法作出判决：“杨某与刘某于2005年8月房屋买卖合同无效，后于本判决生效之日起，7日内付给杨某人民币50万元，驳回杨某的其他诉讼请求。”

　　案情分析：本案涉及的法律问题主要有两个方面：一是外村村民购买本村村民房屋的协议是否有效？二是外村人员购买本村经济组织成员的房屋被拆迁后，拆迁补偿款应该如何分配？

　　一、外村村民购买本村村民房屋的协议是否有效？

　　《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地是指农村村民为建设自住房屋使用的土地，只有宅基地的使用权，其所有权归村集体组织所有，由村经济组织或者村民委员会经营、管理；宅基地的使用权是指农村村集体组织成员依法在集体所有的土地上建设住宅以及附属设施，供居住使用的权利，该权利与特定的身份相联系，只能由农村村集体成员才可以享有，非本村村集体成员无权取得或者变相取得宅基地的使用权，因此，非本村经济组织成员购买宅基地使用权的行为，违反了我国法律、法规的禁止性规定，当事人签订的宅基地买卖合同当然无效的；

　　在本案中，刘某不属于该村村集体组织成员，因此无权享有该村宅基地的使用权；杨某和刘某之间对土地使用权以及地上房屋进行买卖的行为，那我国法律行政法规的强制性规定，他们之间签订的房屋买卖协议是无效的。

　　二、外村人员购买本村经济组织成员的房屋被拆迁后，拆迁补偿款应该如何分配？

　　关于拆迁费如何进行封闭的问题是本案的另一个有争议的焦点，由于双方当事人签订的房屋买卖协议违反我国法律、行政法规的强制性规定而导致无效；因此按照《合同法》第58条规定：“无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

　　结合本案，当事人签订的房屋买卖协议无效，刘某应当返还杨某房屋，鉴于房屋已经被拆迁和已经取得拆迁款的现状，刘某应当返还一定的拆迁款，具体金额应根据诉争房屋和土地使用权价值及双方过错程度酌情确定；

　　在本案中，双方当事人之间的房屋买卖协议无效，双方都有过错，但针对合同无效的法律后果，杨某是本村村集体组织成员，将房屋和宅基地出卖给外村村民刘某，明知违反相关法律规定还将其房屋处进行出售，并且是在该房屋被拆迁得到大笔拆迁款的情况下，要求确认当时的合同无效，与民法中倡导的诚实信用原则相违背，杨某应对房屋买卖合同无效应承担主要责任，因此本案经法院审理，认定双方的房屋买卖合同无效，判决刘某返还杨某50万元是比较恰当的。

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